Оценка недвижимости

Стоимость услуг по оценке недвижимости:

Развитие рынка недвижимости в России рождает спрос на услуги оценщика. Основная цель заключается в определении стоимости объекта недвижимости при заданных условиях. Определенная рыночная и иная стоимость должна быть обоснована и подтверждена источниками, а так же учитываются дополнительные факторы.

Основные факторы, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости.

Проведение анализа данных факторов предусмотрено действующим законодательством России при оценке рыночной стоимости недвижимости.

При оценке объекта недвижимости учитывается действие закона спроса и предложения, что обуславливает влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Анализ развития рынка жилой недвижимости показывает, что на рынке сформировались высокие цены объектов и низкая эластичность предложения по цене. Низкая эластичность по цене предполагает, что влияние изменения стоимости жилья на предложение минимально. Причиной неэластичности предложения является длительность периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Результат взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным фактором, который приводит в равновесие спрос и предложение.

Законодательное регулирование

Деятельность по определению стоимости объектов недвижимости регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности" и Федеральными стандартами оценки. Приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Действующее законодательство, предполагает при определении стоимости недвижимости проведение анализа рынка недвижимости. В частности Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» устанавливает проведение анализа: «основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости...».

Факторы

Одним из факторов учитываемых при оценке недвижимости является срок окупаемости инвестиций. Данный фактор означает временной интервал, который необходим для того, чтобы доходы, привлекаемые инвестиционным проектом, полностью погасили первоначальные инвестиционные затраты, которые были понесены при реализации такого проекта. Т.е. если вложения составили 50 000 000 руб., а прогнозный денежный поток при реализации проекта составляет 10 000 000 руб. каждый год, то срок окупаемости проекта составит 5 лет.

Анализ открытых источников информации показывает, что в зарубежной практике средний срок окупаемости инвестиций 7-10 лет. В России по причине финансово-экономической нестабильности основная часть реализованных проектов имеют срок окупаемости 3-5 лет. Если проект предусматривает длительный срок окупаемости, то инвесторы несут повышенные риски, что отрицательно влияет на реализацию долгосрочных инвестиционных программ.

Проведение оценки недвижимости предполагает учитывать все факторы. Степень значимости факторов может отличаться. Приоритет каждого фактора оценки определяется ситуацией, которая обуславливает проведение оценки конкретного объекта недвижимости.

Курс доллара оказывает влияние на различные сектора экономики, в т.ч. рынок недвижимости. Воздействие текущего курса доллара и евро на экономику страны в целом бесспорно. Импорт и экспорт различных ресурсов, в особенности нефтяных продуктов, с использованием иностранной валюты может приводить к сокращению государственного бюджета. Данные обстоятельства приводят к нестабильности в различных секторах экономики, в частности на рынке недвижимости.

Другим фактором, который влияет на рынок недвижимости является доходность объектов недвижимости. Наиболее высокой доходностью, которая может достигать 8-10 % в год обладает коммерческая недвижимость. Процент дохода от сдачи жилых помещений в аренду ниже, примерно 4-5% в год.

Ценообразующие факторы

Данные факторы оказывают непосредственное влияние на стоимость конкретного объекта недвижимости. Основным ценообразующим фактором при оценке жилой недвижимости является местоположение объекта недвижимости. Дополнительно при оценке недвижимости проводится анализ физических и экономических характеристик объекта, делается анализ разрешенного использования (жилое помещение, офис, склад, торговое помещение).

Всегда будем рады ответить на Ваши вопросы по телефону в Москве: +7 (926) 177-73-76.